Choisissez entre le micro-BIC (50 % d'abattement) ou le régime réel (charges + amortissement). Optimisez la fiscalité de votre location meublée et exploitez le levier le plus puissant de l'investissement immobilier locatif.
Source : article 35 bis & 155 IV du CGI, mise à jour 2026 (loi Le Meur du 19 nov. 2024).
Voici un cas concret pour un appartement loué meublé à 15 000 € de loyers annuels, avec 3 500 € de charges et un amortissement annuel de 5 000 € :
Le régime réel avec amortissement sort gagnant : 1 000 € de moins en imposable que le micro-BIC. À TMI 30 %, c'est 300 € d'économie d'IR par an + 17,2 % de prélèvements sociaux évités sur la même base.
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Simulateur Épargne →Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique aux particuliers qui louent un bien immobilier meublé à usage d'habitation, sans en faire leur activité principale. Les revenus issus de cette location relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels, et non des revenus fonciers (qui concernent uniquement la location nue).
Trois conditions doivent être réunies pour rester en LMNP :
Les revenus locatifs meublés de tout le foyer fiscal doivent rester sous ce seuil annuel.
Les loyers ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Logement décent équipé selon le décret du 31 juillet 2015 (lit, frigo, plaques, vaisselle, etc.).
Le passage en Loueur Meublé Professionnel (LMP) est automatique dès que les 2 conditions ci-dessus sont franchies (recettes > 23 000 € ET > 50 % du revenu global). Conséquences fiscales et sociales :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Imputation déficit | Sur revenus BIC non pro (10 ans) | Sur revenu global (sans plafond) |
| Plus-values | Régime des particuliers (abattements) | Régime professionnel (exonération possible) |
| IFI | Bien dans l'assiette IFI | Exonération possible (bien professionnel) |
| Cotisations sociales | 17,2 % prélèvements sociaux | SSI (≈ 35-45 % du bénéfice) |
Le micro-BIC est le régime simplifié par défaut tant que vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an (location meublée classique). Avantages :
L'abattement minimum est de 305 €. Au-delà du plafond de 77 700 €, vous basculez automatiquement au régime réel.
Le réel permet de déduire toutes les charges réellement supportées, plus l'amortissement comptable du bien. C'est le régime fiscal le plus avantageux dès que les charges + amortissements dépassent 50 % des recettes — ce qui est presque toujours le cas avec un emprunt en cours.
L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier. Aucun impact sur la trésorerie réelle — c'est une charge purement comptable, mais elle réduit votre résultat imposable :
| Élément | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|
| Bâti (gros œuvre) | 25 à 30 ans | 3,3 % à 4 % |
| Toiture, façades | 20 à 25 ans | 4 % à 5 % |
| Agencements, électricité | 10 à 15 ans | 6,7 % à 10 % |
| Mobilier, électroménager | 5 à 10 ans | 10 % à 20 % |
| Terrain | Non amortissable | 0 % |
L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée, et viendra s'imputer dès qu'il y aura un bénéfice.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 visant à mieux encadrer les meublés de tourisme entre en application progressive. Pour 2026 :
Si vous louez un meublé de tourisme non classé, comparez : le réel devient quasi systématiquement plus intéressant avec ces nouvelles règles.
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Prendre rendez-vous →Le statut LMNP s'applique à tout bien loué meublé à usage d'habitation. Les configurations possibles :
Le bail meublé classique a une durée minimale d'1 an (9 mois pour les étudiants). Le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt de garantie) reste possible mais limité aux salariés en mobilité, étudiants, intérim.
Vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) si vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. En LMNP, vous restez en BIC non professionnels avec un déficit reportable uniquement sur les revenus de même nature pendant 10 ans.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (plafond 77 700 € de recettes/an pour 2026). Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles + l'amortissement du bien. À partir de 30-40 % de charges, le réel devient quasi systématiquement plus avantageux.
L'amortissement comptable permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier. En général : bâti sur 25-30 ans, mobilier sur 5-10 ans, agencements sur 10-15 ans. Cet amortissement réduit le résultat imposable sans impact sur la trésorerie réelle — c'est l'avantage fiscal n°1 du LMNP au réel.
Oui, mais uniquement sur les revenus de la même catégorie (BIC non professionnels) pendant 10 ans. Contrairement au déficit foncier classique (location nue) qui peut s'imputer jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, le déficit LMNP ne réduit pas votre IR sur vos autres revenus.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 abaisse l'abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés à 30 % (plafond 15 000 €) à partir de 2025. Les locations meublées classiques (longue durée, hors plateforme touristique) conservent le régime à 50 % et 77 700 €. Le régime réel reste accessible dans tous les cas.
Oui. Le réel impose la tenue d'une comptabilité commerciale : bilan, compte de résultat, registre des amortissements. Un expert-comptable est vivement recommandé (coût annuel : 600-1 500 €). Adhérer à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) évite la majoration de 25 % du bénéfice imposable.
Oui, totalement. Le LMNP est un revenu BIC non professionnel, indépendant du salaire et des autres revenus. Vous pouvez utiliser votre plafond PER (10 % du revenu net imposable, dans la limite de 38 448 €) pour déduire vos versements PER en plus du dispositif LMNP.
Toutes les charges liées à l'exploitation : intérêts d'emprunt, frais d'assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion locative, travaux d'entretien et réparations, honoraires comptables, primes d'assurance loyers impayés, abonnements internet/eau/gaz si à votre charge.
Pour basculer du micro-BIC vers le réel, vous devez opter avant le 1er février de l'année concernée (par lettre recommandée à votre SIE). L'option est valable un an et reconductible tacitement. Pour la 1ère année d'activité LMNP, vous pouvez opter dès la déclaration de début d'activité (formulaire P0i).
Tout bien meublé loué à usage d'habitation : appartement, maison, studio, chambre indépendante. La location doit être meublée selon le décret du 31 juillet 2015 (lit, frigo, plaques, etc.). Les résidences services (étudiants, seniors, tourisme classé) sont éligibles avec souvent récupération de la TVA à 20 %.
Loueur Meublé Non Professionnel : seuils de bascule, régimes d'imposition et plafonds applicables (revenus 2025).
| Régime | Plafond recettes | Abattement / déductions | Comptabilité |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC location classique | 77 700 € | 50 % forfaitaire | Aucune |
| Micro-BIC tourisme non classé | 15 000 € | 30 % forfaitaire | Aucune |
| Régime réel | Sans plafond | Charges + amortissement | Bilan + amortissements |
| Bascule LMP | > 23 000 € ET > 50 % du revenu global | ||
Pour la location meublée classique : 77 700 € de recettes annuelles, abattement 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés (loi Le Meur) : 15 000 €, abattement 30 %.
Le passage automatique en LMP a lieu dès que les 2 conditions sont franchies : recettes meublées > 23 000 € par an ET > 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Au régime réel, le bâti s'amortit sur 25-30 ans, le mobilier sur 5-10 ans. Cet amortissement réduit le résultat imposable sans impact sur la trésorerie. Le terrain ne s'amortit pas.