Combien pouvez-vous emprunter ? Calculez votre mensualité de prêt immobilier, votre capacité d'emprunt et le coût total de votre crédit en quelques secondes. Taux actualisés , norme HCSF 35 %, PTZ et frais de notaire expliqués.
Taux moyens constatés sur le marché en . Moyennes nationales hors assurance.
Le coût total d'un prêt immobilier dépend principalement de la durée de remboursement et du taux d'intérêt obtenu. Voici trois scénarios concrets pour un emprunt de 250 000 € en août 2026, calculés avec la formule standard d'amortissement constant :
Une différence de 0,30 % sur le taux (3,40 % vs 3,10 %) représente 9 120 € d'économie sur 20 ans. C'est pourquoi comparer les offres et négocier son taux est essentiel. Simulez votre propre scénario.
Un crédit immobilier (ou prêt immobilier) est un emprunt contracté auprès d'un établissement bancaire pour financer l'acquisition d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un investissement locatif. Le mécanisme repose sur un principe simple : la banque vous prête un capital que vous remboursez sur une durée déterminée, majoré d'intérêts calculés sur le capital restant dû. Le remboursement s'effectue par mensualités constantes, composées d'une part de capital et d'une part d'intérêts. Au début du prêt, la part d'intérêts est à son maximum ; elle diminue ensuite chaque mois au profit du capital remboursé. C'est le principe de l'amortissement.
Le capital correspond à la somme que la banque vous prête. Il dépend du prix du bien, déduction faite de votre apport personnel. Les banques exigent généralement un apport minimum de 10 % du prix du bien, qui couvre au minimum les frais de notaire. Plus votre apport est important, meilleures seront les conditions de taux proposées.
La durée standard se situe entre 15 et 25 ans. Le HCSF recommande un maximum de 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible, mais le coût total des intérêts augmente considérablement : pour 250 000 € aux taux moyens d'août 2026, vous paierez 94 900 € d'intérêts sur 20 ans (3,40 %) contre 125 100 € sur 25 ans (3,49 %), soit 30 200 € de plus.
Le taux nominal est le taux annoncé par la banque. Il varie selon la durée, votre profil et la conjoncture. Mais le vrai indicateur de comparaison est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier et les frais de garantie. En août 2026, les TAEG se situent entre 3,6 % et 4,3 % selon les profils, sous le taux d'usure fixé par la Banque de France à 5,29 % pour les prêts de 20 ans et plus (3e trimestre 2026).
L'assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir un prêt. Elle couvre le décès, l'invalidité et l'incapacité de travail. Elle représente 15 à 25 % du coût total du crédit aux taux actuels, et jusqu'à un tiers pour les profils seniors ou présentant un risque aggravé de santé. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais et sans pénalité. La délégation d'assurance permet d'économiser entre 5 000 € et 15 000 € sur la durée du prêt.
La mensualité d'un prêt immobilier à taux fixe se calcule avec la formule mathématique suivante :
M = C × r / (1 - (1 + r)-n)
Où C est le capital emprunté, r le taux d'intérêt mensuel (taux annuel divisé par 12), et n le nombre total de mensualités. Prenons un exemple concret avec un emprunt de 250 000 € sur 20 ans au taux moyen d'août 2026 (3,40 %) :
Le taux mensuel r = 3,40 % / 12 = 0,2833 %. Le nombre de mensualités n = 20 × 12 = 240. En appliquant la formule : M = 250 000 × 0,002833 / (1 - (1,002833)-240) = 1 437 €/mois hors assurance. En ajoutant une assurance à 0,34 % (soit 70,83 €/mois), la mensualité totale atteint 1 508 €/mois. Le coût total du crédit s'élève à 94 900 € d'intérêts + 17 000 € d'assurance = 111 900 €.
Le nombre de mensualités dépend directement de la durée choisie. Voici un tableau comparatif pour un emprunt de 250 000 € aux taux moyens constatés en août 2026 :
| Durée | Mensualités | Taux moyen | Mensualité | Coût intérêts |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 180 | 3,28 % | 1 760 € | 66 900 € |
| 20 ans | 240 | 3,40 % | 1 437 € | 94 900 € |
| 25 ans | 300 | 3,49 % | 1 250 € | 125 100 € |
Observation : entre 20 et 25 ans, la mensualité baisse de 187 €, mais le coût total augmente de 30 200 €. Il est crucial de trouver l'équilibre entre mensualité supportable et coût total raisonnable. Testez différents scénarios avec notre simulateur.
La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges. Elle est encadrée par la norme HCSF qui limite le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Concrètement, si vous gagnez 3 000 € nets par mois, vos charges de crédit ne peuvent pas dépasser 1 050 €.
| Revenus nets / mois | Mensualité max (35 %) | Capacité d'emprunt | Budget total avec 10 % apport |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ~ 140 000 € | ~ 155 000 € |
| 2 500 € | 875 € | ~ 175 000 € | ~ 194 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ~ 210 000 € | ~ 233 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | ~ 245 000 € | ~ 272 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ~ 280 000 € | ~ 311 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ~ 350 000 € | ~ 388 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ~ 420 000 € | ~ 466 000 € |
| 8 000 € | 2 800 € | ~ 560 000 € | ~ 622 000 € |
| 10 000 € | 3 500 € | ~ 700 000 € | ~ 777 000 € |
Montants calculés hors assurance emprunteur. Assurance incluse (norme HCSF), retirez environ 5 % de la capacité affichée.
Ces montants sont calculés sans crédits en cours. Chaque crédit existant (auto, conso) réduit directement votre capacité d'emprunt. Par exemple, un crédit auto de 300 €/mois réduit votre mensualité maximale de 300 €, soit environ 60 000 € de capacité en moins. Calculez votre capacité exacte ou explorez notre simulateur d'impôt sur le revenu.
Après la forte hausse de 2022-2023, les taux immobiliers se sont progressivement stabilisés en 2024-2025. En août 2026, les taux restent globalement stables, mais le contexte s'est tendu : la BCE a relevé ses taux directeurs de 0,25 point en juin (première hausse depuis 2023) avant de marquer une pause fin juillet, et l'OAT 10 ans — l'indice de référence des banques — a franchi la barre des 4 % cet été. Tant que les banques restent en phase de conquête de clientèle, les barèmes tiennent ; mais si l'OAT s'installe durablement au-dessus de 4 %, une remontée progressive des taux est probable dès la rentrée. La fenêtre actuelle reste donc favorable aux emprunteurs qui bouclent leur dossier avant l'automne.
| Durée | Taux moyen | Meilleur taux | Taux max |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,28 % | 3,00 % | 3,58 % |
| 20 ans | 3,40 % | 3,10 % | 3,62 % |
| 25 ans | 3,49 % | 3,20 % | 3,74 % |
Les meilleurs taux sont réservés aux profils solides : CDI avec ancienneté, apport personnel d'au moins 20 %, faible endettement, épargne résiduelle. Les primo-accédants bénéficient également de conditions préférentielles dans de nombreux établissements. Les écarts de négociation sont significatifs : entre le taux affiché en catalogue et le taux réellement obtenu, la différence peut atteindre 60 points de base selon les régions et les profils — d'où l'intérêt de faire jouer la concurrence.
Le PTZ est un prêt sans intérêts accordé par l'État aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale. En 2026, le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 avec des plafonds significativement revalorisés. C'est l'aide la plus puissante pour réduire le coût de votre financement : un PTZ de 100 000 € à 0 % sur 25 ans représente une économie de plus de 50 000 € d'intérêts par rapport à un prêt classique.
Vous devez être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années), respecter les plafonds de revenus (basés sur le RFR N-2) et acheter un logement éligible. Le PTZ finance le neuf (appartements et maisons individuelles) sur tout le territoire, et l'ancien avec travaux (25 % minimum du coût) en zones B2 et C uniquement.
Les plafonds ont été revalorisés de +8 à +13 % selon les zones. Les montants finançables vont de 99 000 € à 195 000 €, avec des quotités de 20 % à 50 % selon votre tranche de revenus. Pour un foyer de 4 personnes en zone A, le PTZ peut atteindre jusqu'à 150 000 € à 0 %, une somme qui réduit drastiquement le coût global du financement.
Le PTZ se combine avec un prêt principal classique. Utilisez notre simulateur de crédit pour estimer votre mensualité avec et sans PTZ, ou consultez notre simulateur LMNP si vous envisagez un investissement locatif.
Les frais de notaire sont souvent oubliés dans le calcul du budget immobilier, alors qu'ils représentent une somme significative. Ils ne sont généralement pas finançables par le crédit immobilier et doivent être couverts par votre apport personnel.
Dans l'ancien, les frais s'élèvent à environ 8 % du prix du bien. Ils se décomposent en droits de mutation, émoluments du notaire (barème dégressif réglementé) et frais administratifs (débours, formalités). Attention : la loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever les droits de mutation de 0,5 point jusqu'en 2028, et la grande majorité l'a voté — le taux atteint désormais environ 6,32 % dans la plupart des départements, contre 5,81 % auparavant. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exonérés de cette hausse et conservent le taux de 5,81 %. Dans le neuf (VEFA), les frais sont réduits à 2 à 3 % car les droits de mutation sont remplacés par une TVA à 20 % déjà incluse dans le prix.
| Prix du bien | Ancien (~8 %) | Neuf (~2,5 %) | Économie neuf |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 12 000 € | 3 750 € | 8 250 € |
| 200 000 € | 16 000 € | 5 000 € | 11 000 € |
| 250 000 € | 20 000 € | 6 250 € | 13 750 € |
| 300 000 € | 24 000 € | 7 500 € | 16 500 € |
| 400 000 € | 32 000 € | 10 000 € | 22 000 € |
Au-delà des frais de notaire, pensez aussi aux frais de garantie (hypothèque ou caution type Crédit Logement, entre 1 % et 2 % du montant emprunté) et aux frais de dossier bancaires (500 € à 1 500 €, souvent négociables).
L'apport personnel est la somme que vous investissez directement dans votre achat, sans passer par l'emprunt. En 2026, les banques attendent en général un apport minimum de 10 % du prix du bien, destiné à couvrir les frais de notaire et de garantie. Cependant, un apport de 20 % ou plus vous donne accès aux meilleurs taux et renforce considérablement votre dossier.
Un apport plus important a un triple avantage : il réduit le montant emprunté (donc le coût total des intérêts), il améliore votre taux (les banques récompensent les profils moins risqués), et il peut vous permettre de réduire la durée du prêt. Pour un bien à 250 000 €, un apport de 50 000 € (20 %) au lieu de 25 000 € (10 %) réduit votre emprunt de 25 000 €, soit environ 9 500 € d'intérêts économisés sur 20 ans au taux moyen actuel.
Un courtier en crédit immobilier est un intermédiaire qui compare les offres de dizaines de banques et négocie les meilleures conditions pour votre profil. En août 2026, dans un contexte de concurrence bancaire toujours vive, un courtier obtient en moyenne une réduction de 0,10 à 0,40 point sur le taux. Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, cela représente entre 3 000 € et 12 200 € d'économie totale.
Le courtier optimise aussi votre assurance emprunteur grâce à la délégation d'assurance, souvent 2 à 3 fois moins chère que l'assurance groupe de la banque. Il négocie la suppression ou la réduction des frais de dossier et peut obtenir des conditions de remboursement anticipé plus souples. Certains courtiers sont rémunérés uniquement par la banque, sans frais pour l'emprunteur.
Le tableau d'amortissement est un document remis par la banque qui détaille, mois par mois ou année par année, la répartition de chaque mensualité entre capital remboursé et intérêts payés. Au début du prêt, la part d'intérêts est élevée : sur la première mensualité d'un prêt de 250 000 € à 3,40 %, vous payez 708 € d'intérêts pour 729 € de capital remboursé. Cette part d'intérêts diminue ensuite chaque mois, jusqu'à devenir marginale en fin de prêt, où la quasi-totalité de la mensualité rembourse du capital.
Cette mécanique explique pourquoi un remboursement anticipé est plus avantageux dans les premières années : c'est à ce moment que vous payez le plus d'intérêts. Si vous remboursez 30 000 € par anticipation au bout de 5 ans, vous pouvez économiser environ 8 000 à 9 000 € d'intérêts sur la durée restante, aux taux actuels.
Si vous avez souscrit un crédit à un taux supérieur aux taux actuels, la renégociation ou le rachat de prêt peut être intéressant. La règle empirique : c'est pertinent si trois conditions sont réunies — l'écart entre votre taux actuel et les taux du marché dépasse 0,70 à 1 point, il reste au moins 8 à 10 ans de remboursement, et votre capital restant dû dépasse 70 000 €.
Deux options s'offrent à vous : négocier directement un avenant avec votre banque (pas de frais de garantie, mais marge de négociation limitée) ou faire racheter votre prêt par une banque concurrente (meilleur taux possible, mais frais de remboursement anticipé et nouvelle garantie à prévoir). Un courtier peut simuler les deux scénarios et vous indiquer la solution la plus économique. Pensez aussi à optimiser votre impôt sur le revenu et votre succession dans une approche patrimoniale globale.
10 réponses pour comprendre votre financement immobilier.
Avec 3 000 € nets, votre mensualité max est de 1 050 € (35 % HCSF). Sur 25 ans à 3,49 % (taux moyen août 2026), cela donne environ 210 000 € de capacité d'emprunt (hors assurance). Ce montant diminue si vous avez des crédits en cours et augmente avec un apport personnel plus important qui rassure la banque.
En août 2026, les taux moyens constatés sur le marché sont de 3,28 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,49 % sur 25 ans. Les meilleurs profils obtiennent 3,00 % sur 15 ans et 3,10 % sur 20 ans. Les taux restent stables cet été, mais l'OAT 10 ans au-dessus de 4 % pourrait entraîner une remontée à la rentrée.
Formule : M = C × r / (1 - (1+r)^-n). Pour 250 000 € sur 20 ans à 3,40 % : r = 0,002833, n = 240, mensualité = 1 437 €/mois hors assurance. Ajoutez ~71 € pour l'assurance (0,34 %), soit 1 508 €/mois tout compris.
Le HCSF impose que les charges de crédit (mensualité + assurance) ne dépassent pas 35 % des revenus nets. Les banques disposent d'une marge de dérogation pour 20 % de leurs dossiers, principalement au bénéfice des primo-accédants en résidence principale.
180 mensualités sur 15 ans (1 760 €/mois), 240 sur 20 ans (1 437 €), 300 sur 25 ans (1 250 €) aux taux moyens d'août 2026. Plus la durée est courte, plus la mensualité est élevée mais le coût total est faible : 66 900 € d'intérêts sur 15 ans vs 125 100 € sur 25 ans.
Dans l'ancien : environ 8 % du prix (dont 6,32 % de droits de mutation dans la plupart des départements depuis la hausse votée en 2025 ; les primo-accédants restent à 5,81 %). Dans le neuf : 2 à 3 % seulement. Pour un bien ancien à 250 000 €, comptez environ 20 000 € de frais de notaire, à financer avec votre apport personnel.
Le Prêt à Taux Zéro est un prêt sans intérêts pour les primo-accédants, prolongé jusqu'au 31/12/2027. En 2026, les plafonds sont revalorisés (+8 à +13 %). Les montants vont de 99 000 € à 195 000 €. Il finance le neuf partout en France et l'ancien avec travaux en zones B2 et C.
Un courtier négocie 0,10 à 0,40 point de moins sur le taux, soit 3 000 € à 12 200 € d'économie pour 250 000 € sur 20 ans. Il optimise aussi l'assurance emprunteur et les frais de dossier. Certains courtiers sont gratuits pour l'emprunteur (rémunérés par la banque).
Oui, si l'écart dépasse 0,70-1 point, qu'il reste 8-10 ans minimum et que le capital restant dû dépasse 70 000 €. Deux options : avenant avec votre banque (simple mais limité) ou rachat par une banque concurrente (meilleur taux mais frais à prévoir).
L'assurance représente 15 à 25 % du coût total du crédit aux taux actuels (jusqu'à un tiers pour les profils seniors ou à risque aggravé). Pour 250 000 € sur 25 ans à 0,34 %, elle coûte environ 21 250 €. La loi Lemoine permet d'en changer à tout moment. La délégation d'assurance peut réduire ce coût de moitié par rapport à l'assurance groupe de la banque.
Taux indicatifs août 2026 — moyennes constatées sur le marché. Norme HCSF : taux d'effort maximum de 35 % des revenus nets.
| Durée | Taux moyen | Mensualité pour 250 000 € | Coût total intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | ~3,28 % | 1 760 €/mois | ~66 900 € |
| 20 ans | ~3,40 % | 1 437 €/mois | ~94 900 € |
| 25 ans | ~3,49 % | 1 250 €/mois | ~125 100 € |
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'effort maximum de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. La durée maximale est de 25 ans (27 ans dans le neuf ou l'ancien avec travaux, en cas de différé d'amortissement). Les banques disposent d'une marge de dérogation pour 20 % de leurs dossiers, principalement au bénéfice des primo-accédants.
Avec 3 000 € nets mensuels et un taux d'effort de 35 %, votre mensualité maximale est de 1 050 € (assurance incluse). Sur 25 ans à 3,49 %, cela représente environ 210 000 € de capacité d'emprunt. Ce montant varie selon vos charges en cours et le taux négocié.
Dans l'ancien : environ 8 % du prix (dont 6,32 % de droits de mutation dans la plupart des départements ; primo-accédants à 5,81 %). Dans le neuf : 2 à 3 %. Pour un bien ancien à 250 000 €, comptez environ 20 000 € de frais de notaire, à financer idéalement avec l'apport personnel.