01Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Jeanbrun succède au Pinel avec une logique différente : un amortissement fiscal plutôt qu'une réduction d'impôt. C'est un mécanisme plus patrimonial et plus durable, hors plafonnement des niches fiscales.
Guide complet 2026Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun
Neuf 2026
Investissez dans le neuf collectif et bénéficiez d'un amortissement fiscal annuel sur 80 % du prix net de frais. Un régime patrimonial puissant, successeur du Pinel, hors plafonnement des niches fiscales.
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Jeanbrun neuf en 2026 : les chiffres clés
3,5 %
Amortissement
intermédiaire
intermédiaire
4,5 %
Amortissement
social
social
80 %
Base amortissable
(hors foncier)
(hors foncier)
8 000 €
Plafond annuel
de déduction
de déduction
Source : loi de finances du 19 février 2026 (article 47). Plafond porté à 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social) lorsqu'au moins 50 % des revenus locatifs concernés relèvent de ces segments.
Exemple : appartement neuf 250 000 € en zone B1
Base amortissable : 200 000 € (80 % du prix net de frais). Voici l'amortissement annuel selon le segment locatif :
Intermédiaire · 3,5 %
Segment le plus accessible
7 000 €/an
Plafond : 8 000 €/an
Social · 4,5 %
Plafond porté à 10 000 €
9 000 €/an
Plafond : 10 000 €/an
Très social · 5,5 %
Plafond porté à 12 000 €
11 000 €/an
Plafond : 12 000 €/an
Le seuil à connaître : en intermédiaire, le plafond de 8 000 € est atteint pour un prix d'acquisition d'environ 285 700 € (8 000 € ÷ 3,5 % ÷ 80 %). Au-delà, la fraction d'amortissement excédentaire ne produit plus aucun avantage fiscal : inutile de surpayer un bien pour « faire du Jeanbrun ». En social, le seuil est d'environ 277 800 €, et en très social d'environ 272 700 €.
L'amortissement vient en déduction du revenu foncier, pas en réduction d'impôt. C'est un mécanisme plus durable que l'ancien Pinel et hors plafonnement global des niches à 10 000 €.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun neuf ?
Le dispositif Jeanbrun neuf est un régime d'amortissement fiscal applicable à la location nue, créé par la loi de finances pour 2026. Il vise les logements situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif, acquis neufs, en VEFA, ou construits par le contribuable, puis donnés en location à titre de résidence principale.
Ce n'est pas une réduction d'impôt de type Pinel : c'est une déduction au titre de l'amortissement venant diminuer le revenu foncier imposable. Une logique plus patrimoniale et plus durable.
Neuf collectif
Un produit lisible
Uniquement du neuf en bâtiment collectif. Un produit clair et standardisé pour l'investisseur.
Amortissement
Pas une niche classique
L'avantage fiscal est une règle de détermination du revenu foncier, hors plafonnement global des niches à 10 000 €.
9 ans
Engagement de location
Location nue effective et continue pendant minimum 9 ans, à une personne hors du foyer fiscal.
80 %
Base amortissable
Le foncier (20 % forfaitaire) est exclu. L'amortissement porte sur 80 % du prix net de frais.
Les conditions à respecter
- Engagement de location : minimum 9 ans, location nue à titre de résidence principale
- Mise en location : dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition
- Locataire : personne autre qu'un membre du foyer fiscal, autre qu'un parent/allié jusqu'au 2e degré
- Option irrévocable : exercée lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement
- Période : acquisitions réalisées ou demandes de permis de construire déposées entre le 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi au JO) et le 31 décembre 2028
Le dispositif est aussi ouvert aux sociétés non soumises à l'IS, sous condition de conservation des titres pendant la période requise.
Plafonds de loyers 2026 — Intermédiaire neuf
Pour les baux conclus en 2026 en métropole, les plafonds de loyer mensuel au m² (charges non comprises) sont :
| Zone | Plafond / m² | Coefficient |
|---|---|---|
| Zone A bis | 19,71 € | 0,7 + 19/S (max 1,2) |
| Zone A | 14,64 € | |
| Zone B1 | 11,80 € | |
| Zones B2/C (agrément) | 10,26 € |
Loyer plafond = plafond de zone × coefficient × surface. Exemple : 50 m² en B1 = 11,80 × 1,08 × 50 = 637 €/mois.
Plafonds de ressources 2026 — Locataires
| Composition | A bis / A | B1 | B2 / C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € (A bis) 79 666 € (A) | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € (A bis) 95 427 € (A) | 70 073 € | 63 062 € |
Pourquoi viser l'intermédiaire neuf ?
Pour un projet d'investissement, le segment intermédiaire neuf est le plus accessible :
- Plafonds de loyers lisibles, publiés par zones nationales
- Grille de ressources locataires connue et standardisée
- Discours commercial simple et reproductible
- Taux d'amortissement de 3,5 % sur 80 % du prix
Le social et le très social existent mais renvoient au cadre Loc'Avantages avec des plafonds locaux commune par commune. L'ancien est aussi éligible sous d'autres conditions, mais le neuf collectif reste le produit le plus clair pour investir en 2026.
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Pour investir sereinement, il est important de bien positionner le dispositif :
Attention
Ce n'est pas une réduction d'impôt
Contrairement au Pinel, l'avantage est un amortissement en déduction du revenu foncier, pas une réduction d'impôt directe.
Attention
Ce n'est pas du LMNP
Jeanbrun concerne la location nue (non meublée). Le régime LMNP s'applique à la location meublée.
Attention
Ce n'est pas sans contraintes
9 ans d'engagement, mise en location sous 12 mois, plafonds de loyers et de ressources à respecter.
Attention
Pas d'amortissement illimité
Le plafond annuel est de 8 000 € par foyer (10 000 € social, 12 000 € très social). Le cumul ne peut excéder la valeur hors foncier.
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Questions fréquentes — Jeanbrun 2026
02Quel est le taux d'amortissement Jeanbrun neuf ?
3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social. L'amortissement porte sur 80 % du prix net de frais (le foncier, estimé à 20 %, est exclu).
03Combien puis-je déduire par an maximum ?
Le plafond est de 8 000 €/an/foyer, porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du social, et à 12 000 € pour le très social.
04Jeanbrun est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?
Non. L'avantage prend la forme d'une règle de détermination du revenu foncier, pas d'une réduction d'impôt classique. Il sort donc du plafonnement global à 10 000 €.
05Que se passe-t-il si l'amortissement dépasse mes loyers ?
Si l'amortissement et les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion) excèdent vos revenus fonciers, le déficit foncier généré s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027), le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Combiné à un financement à crédit, c'est là que le dispositif déploie tout son effet.
06Peut-on faire du Jeanbrun dans l'ancien ?
Oui. Dans l'ancien, les taux d'amortissement sont de 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et d'atteindre un DPE A ou B après rénovation (le montant des travaux éligibles s'ajoute alors à la base amortissable). Le neuf collectif reste néanmoins le segment le plus lisible et le plus simple à mettre en place pour un investisseur.
07Quelle durée d'engagement ?
9 ans minimum de location nue effective et continue. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition du logement.
08Le locataire peut-il être un membre de ma famille ?
Non. Le locataire doit être une personne autre qu'un membre du foyer fiscal et autre qu'un parent ou allié jusqu'au 2e degré inclus.
Chiffres clés du dispositif Jeanbrun 2026
Principaux taux, plafonds et conditions du dispositif d'amortissement Jeanbrun pour les baux conclus en 2026.
| Paramètre | Valeur 2026 |
|---|---|
| Taux intermédiaire | 3,5 % / an |
| Taux social | 4,5 % / an |
| Taux très social | 5,5 % / an |
| Base amortissable | 80 % du prix net |
| Plafond annuel intermédiaire | 8 000 € |
| Plafond loyer Zone A bis | 19,71 €/m² |
| Engagement minimum | 9 ans |
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun en zone B1 ?
En zone B1, le plafond de loyer mensuel intermédiaire neuf est de 11,80 €/m² charges non comprises. Le loyer plafond se calcule : plafond × coefficient (0,7 + 19/S, max 1,2) × surface. Exemple : 50 m² → 11,80 × 1,08 × 50 = 637 €/mois.
Jeanbrun est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?
Non — et c'est un avantage majeur. Le dispositif Jeanbrun fonctionne par amortissement sur le revenu foncier, pas par réduction d'impôt. Il échappe donc au plafonnement global de 10 000 € applicable aux niches fiscales classiques.